La crisi degli affitti a lungo termine: l'incidenza della morosità e l'ascesa dei bed and breakfast
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Negli ultimi anni, il mercato immobiliare italiano ha assistito a una crisi significativa nel settore degli affitti a lungo termine. Sempre più difficile per chi cerca una casa in affitto trovarne una disponibile, e ciò non è solo legato a un aumento della domanda o a una carenza di offerta abitativa. Il fenomeno si collega, in gran parte, alla mancanza di una legislazione efficace che tuteli i proprietari contro la morosità degli inquilini, spingendo questi ultimi a preferire forme di locazione temporanee e più redditizie, come i bed and breakfast.
La morosità: il cuore del problema
Uno dei principali motivi per cui sempre più proprietari evitano di mettere a disposizione le proprie proprietà per affitti a lungo termine è il timore di incappare in inquilini morosi. In Italia, il recupero di un canone non pagato o lo sfratto di un inquilino che non rispetta gli impegni contrattuali possono richiedere tempi molto lunghi, fino a diversi anni. Questo perché il sistema giuridico, per quanto formalmente preveda procedure per tutelare i proprietari, è spesso lento ed eccessivamente garantista nei confronti degli inquilini inadempienti.
Quando un inquilino smette di pagare il canone, i proprietari si trovano intrappolati in un lungo iter burocratico e giudiziario per ottenere lo sfratto e il recupero delle somme dovute. Molte volte, gli affittuari morosi continuano a risiedere nella casa senza pagare per mesi o addirittura anni, lasciando i proprietari in balia delle lentezze procedurali. Nonostante l'esistenza di assicurazioni per la copertura dei mancati pagamenti, queste non rappresentano sempre una soluzione efficace o economica, lasciando molti proprietari senza protezione.
Il vuoto legislativo e la sua incidenza sul mercato
La normativa italiana, pur prevedendo il reato di inadempienza contrattuale, non offre sanzioni efficaci e tempestive per scoraggiare la morosità. Non esiste, di fatto, un meccanismo rapido che permetta ai proprietari di ottenere un risarcimento o di riappropriarsi del proprio immobile in tempi ragionevoli. Questo porta molti locatori a percepire l'affitto a lungo termine come un investimento rischioso, con la conseguente decisione di non mettere le proprie case sul mercato.
Una legislazione più rigida, con sanzioni immediate per chi non paga il canone e un'accelerazione delle procedure di sfratto, potrebbe contribuire a risolvere il problema. Tuttavia, fino a quando non verranno introdotte riforme efficaci, il mercato immobiliare rimarrà squilibrato, con un numero crescente di case sfitte o utilizzate per scopi differenti.
La conseguente espansione dei bed and breakfast
In assenza di soluzioni efficaci per affrontare il problema della morosità, molti proprietari hanno trovato un'alternativa nel mercato degli affitti brevi, in particolare con l'esplosione di bed and breakfast e affitti turistici. Piuttosto che rischiare lunghi contenziosi con inquilini morosi, i locatori preferiscono affittare le loro proprietà per periodi brevi a turisti o viaggiatori. Questo modello offre non solo guadagni maggiori nel breve termine, ma anche una maggiore flessibilità, consentendo ai proprietari di riprendere il controllo dell'immobile rapidamente in caso di problemi.
Il successo delle piattaforme digitali come Airbnb ha ulteriormente incentivato questo trend. Le case vengono così trasformate in strutture ricettive temporanee, spesso senza che vengano messe in regola con le normative previste per le attività di accoglienza turistica. Il risultato è una crescita esponenziale di bed and breakfast, soprattutto nelle città d'arte e nelle località turistiche, che sottrae ulteriormente immobili al mercato degli affitti residenziali a lungo termine.
Le conseguenze sociali ed economiche
Questa situazione genera un circolo vizioso: meno case disponibili per affitti a lungo termine, maggiori difficoltà per chi cerca una residenza stabile, aumento dei prezzi degli affitti a causa della scarsità di offerta e un generale impoverimento del mercato immobiliare destinato a scopi abitativi.
Le città vedono un incremento del turismo mordi e fuggi, che porta a un cambiamento nel tessuto sociale di molti quartieri, con la progressiva trasformazione delle zone residenziali in aree dominate da attività turistiche. Questo fenomeno colpisce soprattutto i giovani e le famiglie che cercano una casa stabile, trovandosi spesso costretti ad allontanarsi dai centri urbani per cercare soluzioni più economiche.
Possibili soluzioni
La risoluzione di questa crisi richiede un intervento normativo deciso e strutturato. Le proposte più comuni includono l'istituzione di una procedura accelerata per gli sfratti e il rafforzamento delle tutele per i locatori, magari con incentivi per chi decide di destinare i propri immobili all'affitto a lungo termine.
In parallelo, sarebbe necessaria una regolamentazione più stringente delle attività di bed and breakfast e affitti brevi, al fine di limitare la sottrazione di immobili dal mercato residenziale e incentivare l'uso di queste proprietà per scopi abitativi.
La crisi degli affitti a lungo termine è, dunque, una questione complessa che richiede un equilibrio tra le esigenze dei proprietari, la protezione degli inquilini e una regolamentazione adeguata delle nuove forme di locazione. Solo un intervento congiunto e mirato potrà ristabilire un mercato immobiliare più equo e accessibile per tutti.
Roma, 14 Ottobre 2024
Vendere casa:
ora è il momento giusto!
Il mercato immobiliare sta attraversando una fase favorevole per chi vuole vendere il proprio immobile. I tassi sui mutui sono in calo e questo rende l’acquisto più accessibile a un numero sempre maggiore di persone. Le compravendite sono in crescita. Secondo l’OMI, nel secondo trimestre del 2024 c’è stato un incremento dell’1,2% rispetto allo stesso periodo del 2023. Va però sottolineato che i buoni risultati non sono mai frutto solo di un mercato favorevole, bisogna mettere in campo una buona organizzazione che sappia valorizzare gli immobili attraverso strumenti innovativi, campagne web marketing, servizi fotografici professionali, virtual tour e una buona comunicazione sui portali immobiliari per raggiungere acquirenti concreti e qualificati.
Tutto ciò è quello che noi mettiamo in campo ogni giorno.
MERCATO IN CRESCITA
Roma ,3 Luglio 2024
È con soddisfazione che condivido risultati del primo quadrimestre del 2024, che ha visto un aumento del 5,6% nelle compravendite rispetto allo stesso periodo del 2023.
Abbiamo analizzato anche chi sono stati GLI acquirenti nel 2023 e nei primi 4 mesi del 2024 e che tipologia di immobili hanno acquistato.
Dall’analisi è emerso che il 75% degli acquirenti ha acquistato per un cambio casa, mentre il restante 25% ha acquistato la prima casa o ha investito in immobili. Questa dinamica riflette un mercato vivace, che va in varie direzioni, ma con una forte domanda di abitazioni che rispondono meglio alle nuove esigenze familiari.
Tra le tipologie immobiliari più vendute per il cambio casa spiccano i trilocali (35%), seguiti da abitazioni di ampie metrature (22%) e quadrilocali (18%).
In città come Como, Torino, Brescia, Milano, Bologna e Roma, i trilocali sono stati particolarmente richiesti, con percentuali che variano dal 35% al 41%. A Palermo, invece, le ampie metrature hanno dominato con il 43%.
Un ulteriore approfondimento della nostra analisi ha riguardato la differenza tra vendite di appartamenti vuoti e quelli abitati dal proprietario. È emerso che il 63% delle proprietà vendute erano vuote, spesso per eredità, trasferimenti o come case sfitte, e di queste il 44% necessitava di ristrutturazione.
Per gli immobili da ristrutturare, l’attuazione delle strategie di valorizzazione, come progetti di rinnovamento, render e virtual tour, ha ridotto i tempi di vendita anche a soli 10 giorni.
Questi risultati evidenziano la solidità e la dinamicità del mercato immobiliare residenziale nel primo quadrimestre del 2024. Prevediamo pertanto nel 2024 un mercato immobiliare con il segno positivo.
Flavio Lanni